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ところが、すでに住宅を購入した方に実際にどの金利タイプで住宅ローンを組んだかという質問をすると、全期間固定型と答えた方が2割、固定期間選択型や変動型と答えた方が8割になっています。
みなさん当初の冷静な気持ちを失い、欲しい物件を購入するために、毎月の返済額を(当初だけですが)抑えられる短期固定金利を選んでしまうようですが、これでは金融機関と住宅販売業者の思うつぼですので、今から住宅ローンを組む方はもちろん、すでに短期固定金利で借-入れている方は借-換えても、長期固定・全期間固定金利を選択することを強-お勧めします。
もちろん、戦略的に変動金利や短期固定金利を選んできちんと返済計画を立てている方は別ですが。
-sページに住宅ローンの金利タイプについてまとめました。
参考にして-ださい。
*ーサブプライムローン問題 アメリカ発の金融問題。
アメリカの住宅価格の値上がりが止まったことを受け、値上がりを前提に貸していたサブプライムローン (信用力が低い層向けの住宅ローン) が不良債権化。
多くのサブプライムローンは証券化という手法を通してマーケット (市場) に流通させていたため、その証券を保有していた金融機関は大幅な損失を計上し、それが株価暴落等につながった。
績金利タイプ①:変動金利型碗短期プライムレート+1.00%というのが基本です。
短期プライムレートとは、銀行が優良企業に貸し出す際の「最優遇貸出金利-プライ ムレート」のうち、 1年以内の短期資金の金利のことです。
我金利の変動は半年に1回(毎年4月1日と10月1日)o茸金利変動時の毎月元利返済額の見直しは5年に1回(増幅額は25%以内) o社金利の上昇リスク①金利の上昇により毎月元利返済額の増加の可能性があります。
②金利が上昇しても毎月元利返済額の変更が5年に1回なので、すぐには返済額が 上昇しないため、リスクが潜伏状態になります。
金利の上昇幅によっては、未払利 息が発生します。
未払利息とは、その名のとおり利息の支払いが未払いになる-滞ることです。
例えば今まで毎月1 0万円を返済していたとして、利息と元金の割合は毎月変わりますが、金利の上昇幅によってはすべて利息となり、さらに、利息が10万円を超える場合には、利息の「未払い」が生じます。
一度未払利息が発生すると、ローン残高(元金部分)がまったく減少しないということも想定されます。
これは毎月元利返済額の金利上昇時の増幅額が25%以内ということも要因となります。
葡金利が下降していった場合は、利息負担が減少します。
暑酎まかの金利タイプへの移行が容易です。
醇金利タイプ②:全期間固定金利型幸各金融機関ごとに設定します。
蝉通常、すべての金利タイプのなかで最も高利です。
輝契約時の金利が最後(返済終了時)まで続きます。
30年以上の超長期にわたる契約である住宅ローンの場合、将来の返済額がすべて固まっていたほうが安心であると思いがちですが、実は「金利下降」というリスクも存在します。
金利上昇を懸念する声が多く聞かれますが、通常の経済は金利が上昇していれば、物価はもちろん「所得」も上昇するので、返済額の上昇にも対応できます。
30年以上の長期間ですからむしろ、金利も物価や所得のように景気変動に応じて上下するといったかたちが本来です。
よって、今後景気が悪化すれば、金利が低下する可能性もあり、それはリスクということになります。
ただし、ここ数年の金利水準が歴史的に低かったこと、今後インフレが到来しても以前のようにすべての人の「所得」まで上昇する可能性が低いこと等を考慮すれば、現在の全期間固定金利ブームのナゾが解けるのではないでしょうか。
韓毎月の返済額が一定なので、資金計画が立てやすい。
耳金利上昇時の利息負担増加のリスクを未然に防ぐことができます。
廿各金融機関ごとに設定します。
碑期間1 -3年程度の場合、変動金利よりも低利の場合もあります。
幸一定期間の金利を固定するもので、期間終了後は、その時点の金利で、再び金利 タイプを選択する必要があります。
軸設定期間は各金融機関によって異なりますが、 1年・2年・3年・5年・7年・10年と いうのが多く、 1 5年や20年というタイプもあります。
幸設定期間終了後は何もしなければ通常は変動金利型に移行します。
輩金利タイプを期間途中で変更する場合は違約金が発生する場合があります。
①キャンペーン金利終了にともなうリスク 期限が到来するたびにその時勢における金利で金利タイプを選択する必要性があり、金利が下降している可能性もありますが、当然、上昇するというリスクがともないます。
また、返済額見直し時の増幅額の上限がないために、際限なく毎月の元利返済額が上昇するというリスクも内在しています。
瀬期間1 -3年程度なら、全金利タイプのなかで最も低利な場合もあります。
輝将来の資金計画を立てている場合は、期間を設定できるので便利です。
噂各金利タイプを通常2種類選択し 瀦金利タイプを1つに絞れない場合は有(例:全期間固定+変動)、ローンを振 効です。
り分けるというタイプです。
畢2種類のローンを抱えるようなイメージ 単前述の固定金利期間選択型・変動金 になるので管理面で面倒です。
判型のリスクと同様です。
確金利タイプ⑤:上限金利設定型藩設定上限金利以上には、いくら市場 藩金利上昇リスクを一定水準で未然に 金利が上昇しても上がりません。
防ぐことが可能です。
革適用金利はそのときの市場金利によ 辞適用金利が下がることもあります. り設定します。
避上限金利になった場合は同期間の固 辞上限範囲内での金利上昇リスクがあ 定金利期間選択型より高めです。
ります。
こうして決まる 民間金融機関の住宅ローンの金利は、今でこそ金融機関によって異なりますが、以前は「長期プライムレート」(長プラ)を基準に決められ、どの銀行もほぼ同じ金利を付けていました。
長プラとは、「長期金利」 のひとつで、銀行が優良企業に1年以上の期間で貸し出す資金の最優遇金利です。
ところがt-O)O)C0年の夏、金融の自由化(日本版金融ビッグバン) にともない、各金融機関では独自に金利を設定するようになりました。
住宅ローンの金利には、主に全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型があり、それぞれで金利の決まり方が異なります。
全期間固定金利型や1 0年以上の固定金利期間選択型は、「新発1 0年物国債」の利回りに代表される長期金利に、変動金利型や固定期間の短い固定金利期間選択型は、「短期プライムレート」 (短プラ) のような短期金利に連動するのが-般的です。
短期プライムレートとは、銀行が優良企業に1年未満の期間で資金を貸し出す際の最優遇金利です。
前記のことから、住宅ローンの金利を予測する際に注目すべき金利は次のとおりです。
◎新発1 0年物国債の金利 日本経済新聞の一固定金利期間選択型長期プライムレート/新発10年物国債利回り金融債利回り/株価/為替/政治経済全般短期プライムレートコールレート*1措榎金利* 1銀行間の資金の貸借市場であるコール市場で成立する金利 面に火～土曜日掲載⑳短期プライムレート 日本経済新聞のマー ケット面に掲載車無担保コールレート (翌日物) 日本経済 新聞のマーケット面に掲載◎毎月1日に発表するメガバンク等の基準金 利 各金融機関の店頭やホームページ等 金融ビッグバン以降、各金融機関の設定金利は横並びではなくなりました。
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